来一篇新盘剖析，近期热度最高的便是绿城芝蘭月华，这个坐落台江区的纯商地块，绿城给出了较大的宣扬噱头，从宣扬来看绿城的新品，关于福州楼市，特别是改进盘，迎候新品也算是件功德，下面聊聊。

  绿城芝蘭月华：存案名（茶元第宅），地处：台江区茶亭公园以东，五一中路西侧。

  项目占地43亩，规划9栋11-32F高层住所，算计约398套，主打建面：148-220平米。

  2024年03月30日，绿城以20.31亿元拿下宗地2024-01号台江区状元小区出让地块一，溢价率约13%，成交楼面价27712元/㎡，地块面积：43.8亩，容积率：2.51（其间商 业不超越7000平方米），限高：100米以下。

  剖析：本年的初次土拍，福州推出多幅地块，其间金山南的高宅巨型地块以及状元旧改，重视度较高。

  终究的状况，状元地块在几家房企争夺下，终究时隔几年未拿地的绿城，以溢价13%拿地。

  从开发的视点来看，限制性较大，终究房企给出的社区摆放图来看，采光、楼间距、社区空间都相对一般。

  关于楼面价2.77W，比照瑞云的2.87W，廉价了1K，两个项目估计终究价格也不同不大，是十分直接的竞品。

  现在项目周边还有一幅金屏垱地块，面积63亩，其间两幅商住44.7亩，容积率不到2.3，纯商定位。

  综上，关于地块而言，区位尚可，拿地价不算十分夸大，不过现在福州改进略显疲软，项目周边存在竞品，本身社区空间限制过大，可以说后期的操盘压力并不低。

  148平米：四房两厅两卫，独梯规划，坐落小高层，大面宽布局，户型最大的特征在于这个面积段做四房，还能调配一个宽厅，其间主卧调配L型的弧形玻璃窗，十分罕见。

  户型的缺陷在于厨房空间稍显一般，餐厅没有独立空间，影响北向卧室的动线，南向次卧到次卫的间隔也较长。

  155平米：四房两厅两卫，独梯规划，坐落小高层，四开间朝南，独立客餐厅，主卧仍旧是亮点，比照148平的布局，首要差异便是客厅从横厅变成竖厅，这个户型和瑞云149A，根本共同。

  176平米：四房两厅三卫，独梯规划，坐落高层，155的升级版，实践得房率不如别的几个户型，布局没有过大改变，多了一个次卧的暗卫，这也是这几年常见的问题。

  220平米：五房两厅三卫，独梯规划，大面宽布局，主卧+动区占有较大空间，对这个面积段，全体来说，布局没有过大问题，不过也略显平凡，规划家政间没有独立进出，客厅也没有特别的视界规划。

  综上，关于项目还有191平米的户型没看到，从户型规划来看，首要有几个特征。

  榜首便是近期不少项目都采纳的阳台直接关闭，第二个便是主卫的L型视界窗，项目还更进一步采纳弧形窗。

  从户型规划就能感触出这一个项目的外立面，估计是不少人相对喜爱的大玻璃外墙。

  从全体的布局来看，或许获益于新规，给出的得房率很高，当然近期的改进新盘，也都有这个福利。

  项目坐落台江区茶亭，间隔地铁1号线米左右，有必定协助，间隔五一广场800米、南公园700米、茶亭公园500米，周边生活气息尚可。

  项目周边划片国货小+福八中，这个组合算是台江区的头部，尽管项目没清晰划片，可是也是潜在利好。

  关于项目周边有几个硬伤，首先是周边城建，南侧是超高层的世茂茶亭俪园，又高又丑，采光和观感存在影响，右下角是阿波罗酒店公寓，不扫除人流噪音，社区非规整地块，周边楼栋房龄偏大，影响视界感官。

  除此之外，项目近邻是安顿地块，归纳容积率3.3，项目容积率2.51，安顿房最少在3.5以上，钢铁森林定位，人流和采光都会影响小区。

  地块北侧存在规划，疾控中心旧址改建台江区级医院，关于小区未来也存在必定负面影响。

  除此之外，小区的社区规划，采纳凹凸配，30层以上的高层住所，坐落南向和中心，关于小区其他楼栋存在采光影响，小区也因为不规整，导致社区公共空间偏小。

  综上，关于小区而言优势便是市中心+划片预期+纯商，下风在于采光、周边城建，还存在医院、酒店、安顿房的人流噪音危险。

  关于项目的价格，没有放风价，以周边做个参阅，估计也是精装4.5W-5W，现在福州新上市的改进新盘，根本都是这个定价。

  社区规划：两个项目都是不规整小区，绿城更不规矩，公区更小，采光都有影响。

  周边状况：建发最大硬伤是南面高架噪音，绿城是南向超高层住所，还有医院等。

  户型状况：规划差异不大，建发的236平稀缺性更高，户型占比来看，建发算计248套，绿城398套，绿城多了150套，份额到达40%。

  从户型散布来看，因为存在面积差，不过从实践来看，其实两个项目的占比十分挨近，150左右的占比30%左右，剩下大户型占比不低，算是相对朴实的改进盘，比这几年部分打着改进的刚改盘，面积段高不少。

  房企状况：建发PK绿城，这几年的开展，绿城在福州现已没啥口碑，近期桂语维权还在继续，房企尽管打出要从头界说绿城商场，投入重金打造新品，假如真有决计，榜首步应该是处理维权问题，不然这样的做法难言商场认可，房企这块，现在建发优势太显着。

  社区打造：比较于建发的新中式，绿城的风格相对来说更亮眼，特别在这几年建发福州遍地开发后，审美略显疲惫，加上瑞云的投入度，从现在来看显着没有绿城来的凶狠，绿城给予这块新地的产品系和打造，从感观来说是更强烈。

  综上，关于两个项目来看，个人感触建发瑞云谈不上高改，究竟房企在福州还有几个项目待售，关于绿城而言，定位有点高改，可是房企在福州形象过差，有骗炮危险。

  关于这两个项目做高改都差点意思，可是产品面积占比又不低，主打便是一个歪曲。

  项目坐落台江区茶亭，区位尚可，纯商定位，绿城新品，定位够高，得房率尚可，外立面也比较新颖，下风在于采光一般、社区空间不大、周边存在医院、酒店等，房企在福州现在口碑也一般。

  现在周边竞品不少，本年福州的改进新品较多，后续还有新的地块供给，整个中端改进的竞赛有点剧烈。

  总的来说，项目有自己的优势，假如真计划从头定位商场口碑，不如先处理维权问题，而非所谓的花高价做示范区。

  前几年福州的改进新品，首要分红两种，以天琴湾、朗云等为主的高改，还有天琴湖、建发玺云、建发璞云等地缘改进（面积段会集在147-165），都做到不错的去化。

  本年的新盘，从瑞云、屏西天悦、再到绿城芝蘭月华，产品的面积段相对有所提高。

  只不过一会儿会集拉高，这些项目的产品也出现堆积，这几个月的改进去化，我们也都能看到，去化并没有过于出彩，许多改进新盘，上市前说认筹许多，实践现已放出高额分销。

  可以说本年的商场，高改或许仍旧不错，中改现已压力巨大，后续来一篇，这几年改进的网签数据比照，看看差异有多大，仍是感官误差。

  特别声明：以上内容(如有图片或视频亦包含在内)为自媒体渠道“网易号”用户上传并发布，本渠道仅供给信息存储服务。

  官方通报良品铺子被告发事情：反映问题不成立 良品铺子公告：将对打假网红提起诉讼

  美司法部考虑强制谷歌出售Chrome浏览器，并将安卓体系和谷歌使用商铺解绑

  风闻苹果iPhone 17 Air厚度约6毫米，有望成为史上最薄iPhone

  LCK炸了！T1官宣：Zeus归队，Doran参加！粉丝不满：不如青训上单